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Mieten und vermieten in Spanien

Wen Sie Besitzer einer Immobilie in Spanien sind, denken Sie vielleicht an die Möglichkeit, diese zu vermieten. Diesbzgl. müssen Sie folgendes bedenken:

Die Mieteinnahmen müssen für Nichtresidente mit 24,75 % versteuert werden. Auf den Bruttobetrag der Vergütung wird dann diese Steuer erhoben. Abzüge der Kosten sind zugelassen. Der Zusammenfassungszeitraum ist vierteljährlich, wenn es sich um Selbstveranlagungen mit verbleibender Steuerschuld handelt, oder jährlich, wenn es sich um Selbstveranlagungen handelt, bei denen sich der Steuerbetrag auf null beläuft oder das Finanzamt einen Betrag zurückerstatten muss (verbleibendes Steuerguthaben). Abgabefrist bei verbleibender Steuerschuld: die 20 ersten Kalendertage der Monate April, Juli, Oktober und Januar in Bezug auf die Einkünfte, die im vorhergehenden Kalenderquartal entstanden sind.

Es gibt auch noch den juristischen Gesichtspunkt.

Es gibt zwei Arten von Vermietungsverträgen d.h. die Wohnmietverträge und die Saisonmietverträge.

Der erste Vertrag, d.h. der Wohnmietvertrag bezieht sich auf einen Wohnsitz für eine Person und deren Familie.

Der zweite Vertrag, d.h. der Saisonmietvertrag ist für Touristen, dessen Mietdauer sich auf eine oder ein paar Wochen beläuft. In der Regel nicht länger als 3 Monate.

Das Gesetz hat die Zeitgrenze nicht klar begrenzt, die Einstufung hängt vom Gericht ab, wie dieses es auslegt.

Bei einem Wohnmietvertrag hat der Mieter das Recht, die Wohnung 3 Jahre zu nutzen, auch wenn der Vertrag nur auf ein Jahr ausgestellt ist. Nach einem Jahr hat der Mieter das Recht, dass künftige Verlängerungen vorgenommen werden, bis die 3 Jahre abgeschlossen sind. Wenn diese 3 Jahre abgelaufen sind und der Besitzer nicht glaubhaft mitteilt, dass der Mietvertrag hiermit beendet ist, verlängert sich dieser um ein weiteres Jahr.

Unter anderem muss erwähnt werden, dass bei diesen Mietverträgen der Mieter das Vorkaufsrecht hat, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, es sei denn, der Mieter lehnt das Vorkaufsrecht schriftlich ab. Dann können Sie an Dritte verkaufen.

Aufgepasst:

Wenn Sie in der Verkaufsurkunde einen niedrigeren Preis angeben als der eigentlich vereinbarte Verkaufspreis (illegale Praxis aber noch alltäglich), kann der Mieter, der seinerzeit vom Vorkaufsrecht Abstand genommen hat, die Ungültigkeit des Verkaufes beantragen. Er kann dann verlangen, den Verkauf für den in der Urkunde eingetragenen Preis zu tätigen. Das heißt zum Beispiel: Sie verkaufen Ihre Immobilie für Euro 1.000.000,-, in der Urkunde deklarieren Sie aber nur Euro 850.000,-. Dann kann der Mieter die Ungültigkeit des Vertrages, wie oben erwähnt, beantragen und für sich selbst die Immobilie für den Betrag von Euro 850.000,- kaufen. Dieses Mieterrecht nennt man „derecho de tanteo y retracto“ (Vorkaufs- und Rückkaufsrecht). Diese Rechte sind gesetzlich unabdingbar, d.h. jegliche Klausel, die im Mietvertrag das Gegenteil aussagt, wäre ungültig.

Andererseits gibt es diese Rechte bei den Verträgen für Saisonmieten nicht. Diese Verträge nennt man Saisonmietverträge oder Vermietung für Ferienaufenthalte (contrato de temporada o para uso vacacional). Die anderen nennt man ganz einfach Wohnmietverträge (Contrato de vivienda).

Viele Besitzer erstellen einen Saisonmietvertrag, obwohl es ein Wohnmietvertrag sein müsste. Wenn mehr als ein Jahr vergangen ist und der Mieter zum Richter geht, kann dieser mit größter Wahrscheinlichkeit das Recht bekommen, dass es sich um einen Wohnmietvertrag handelt und nicht um einen Saisonmietvertrag.

Die Klauseln, die im Vertrag aufgeführt sind und welchem Anschein demselben gegeben wird, sind zweitrangig. Diese sind ungültig, da juristisch die Realität den Ausschlag der Tatsachen gibt. Die Richter verstehen es so, dass die Mieter unter Zwang unterschrieben haben, denn sonst hätten Sie die Wohnung nicht beziehen können. Aber das Recht auf Wohnung, Unterschlupf der Personen und deren Familien überwiegt in diesem Fall dem Rechten der Besitzer gegenüber.

Ich rate Ihnen somit: Vermeiden Sie Ferienvermietung, die länger als 3 Monate sind. Auf jeden Fall nicht länger als ein Jahr!

Spielen Sie nicht mit Verträgen, die nach einer Sache aussehen und dann eine andere Sache sind.

Alle Angaben sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Im Bedarfsfall erteilen wir gerne ausführlich Auskunft. Stand: November 2014.

Quelle: Marcos Vera-Stein,

Dipl. Betriebswirt, Steuerberater (Asesor Fiscal).
Deutschsprachiger Steuerexperte für Spanien. Seit 1993 tätig.

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